今天，《乐居武汉》节目，邀请湖北华隽律师事务所黄薇律师与我们分享这样一个案例：2016年W女士在苏州购买自己的首套房，在合同签订之后就马上被限购了，后来在她符合购买条件之时，卖方加价不愿意过户，等到W女士起诉要求卖方过户之后，房产又被卖方债权人查封。
当我们遇到这样的情况，该如何处理呢？
案件基本情况
1、2016年7月18日，W女生与陈女生、朱先生签订《房屋买卖合同》。合同约定，陈女生、朱先生将其位于苏州某地的房产，作价##万元出售给W女生，首期款##万元，剩余##万元分两期支付，最后一期房产过户后支付。前述房产为预售房，《房屋买卖合同》签订时，陈女生、朱先生尚未取得房屋产权证。
2、2016年7月18日当日W女生支付了首期购房款48万元，以及支付交钥匙费用4万余元。
3、2016年10月14日陈女生、朱先生办理了前述房产的权属证书。据称当月，苏州针对吴江盛泽镇出台限购政策，W女生未缴纳足够年限社保，房屋当时无法办理过户。
4、2017年2月，W女生对前述房屋进行装修，2017年8月居住至今。
5、此后，W女生要求办理过户，陈女生、朱先生不予配合。2018年9月W女生起诉两被告，要求继续履行合同。
6、前述房产上存在抵押，尚有80余万元银行贷款尚未结清。
7、2019年5月10日，法院将前述房产查封，涉及债权本金40万元，利息近20万。
8、目前，由于房产上有查封，W女生在要求卖方过户的诉讼极有可能败诉。
案件关注点
01
主持人
吴洁
签订买卖合同后被限购了，能否过户？
一般来说这个是需要看限购政策的规定的，相关政策的细则和落实情况。
本案之中，W女士签订的房屋买卖合同虽然是在限购政策出台之前，但是由于签订合同时没有在房产部门备案，限购政策出台后，房产部门很难对合同签订的时间做出判断（由于买卖合同没有备案，合同签订的时间是有倒签的风险的）。在过户的环节中W女士就被卡住了。
律师
黄薇
02
主持人
吴洁
限购了不能过户，合同能不能解除？
合同签订，对于双方而言都是为了履行的。
对于买方而言，是想取得房产的所有权，想要房产登记在自己的名下，但是一旦限购，过户的目的事实上短期无法实现，买方是可以要求解除的。但是在现实生活中，限购肯定发生在房价飞涨的情况下，买方不会倾向于解除合同，而会用时间换空间，通过缴纳社保满二年（具体看当地政策），让自己符合购房条件，从而使得合同能继续履行。
对于卖方而言，通常在这种情况下更倾向于解除合同。但合同能否解除，其实还是要看相关合同约定。因为之于卖方而言，卖房子的目的是要能拿到钱，如果合同约定一次性付款，付清之后再过户。如果买方已经履行了支付全款的义务，卖方拿到钱之后，其合同目的已经实现，通常这个时候要求解除不被支持的可能性较大。
但通常情况下，房款的支付都会有多个节点，通常最后一个付款节点会和过户挂钩，在这种情况下出现限购无法过户，卖方拿不到钱，其要求解除合同的理据会更充分。
律师
黄薇
03
主持人
吴洁
如果非因限购不能过户而是卖方反悔了？该怎么办。
这个时候建议买房立即采取措施。首先，需要保留卖方违约的证据，如要加价或不肯过户的证据，包括录音、聊天记录等。其次，买方应立即采取行动，对房屋进行保全，查封相关房产。房产被查封后，卖方无法将其过户给第三方。同时，也是为了防止本案W女士所遇到的情况，房产被卖方的债权人查封，导致过户艰难。
律师
黄薇
04
主持人
吴洁
如果买的房子上有抵押，有银行的贷款该怎么办？
现在的交易模式中，很多待售房产上都有银行的抵押贷款。通常这个交易流程就会繁复很多，但是卖方配合正常过户都是可以的。当然这个不是我们今天讨论的范畴。
我们讨论的是卖方不肯卖，同时房产上有抵押怎么办，特别是需要诉讼来过户的。
首先，将银行作为第三人追加进来；
其次，想办法涤除抵押权，就是要把银行贷款还掉。我曾经代理银行处理过这样的一起诉讼。当时卖方不肯卖，买房一审将银行追加进来，要求法院判令过户。一审法院认定，房产上有抵押权，过户的目的无法实现，一审驳回了买方诉请。二审过程中，买方将银行贷款替卖方还了，在诉讼中要求法院判令卖方履行过户义务。
律师
黄薇
05
主持人
吴洁
如果出现了W女生这么棘手的问题，现在的解决方式该如何？
总体而言，W女士面临的问题就是要房子还是要损害赔偿。
如果要房产，现在房产上有抵押，有查封，需要解除查封，涤除抵押后才能过户，而银行的债权和首封人的债权加起来是超过W女士应付的房屋尾款。而目前，卖方经济状况较差无法全部偿还相关款项。W女士要过户，极有可能需要付出比合同约定更多的款项。
如果W女士目前不要房产，转而向卖方索要赔偿。由于卖方经济状况查，即便法院确认W女士的债权，其最后完全追回的可能性较小。而且W女士对房产进行了装修、入住，整体投入大，目前再购置同样大小、地段的房产远非当初的价格。
律师
黄薇
06
主持人
吴洁
总体而言，W女士要解决目前的问题，经济上都有可能受到损失。
买房小建议
首先，充分了解交易背景。要对购买房产的状态深入了解，房屋是否办证，是否能够过户，有无抵押等情况均需要充分了解。不同的情况，交易模式和风险都会有所不同的。
此外，对于交易对手建议也要充分了解，是否有履约能力。能否及时足额支付购房款，或者卖方是否有大额负债，可能都会给交易带来不确定性。
最后，一旦出现履约风险或者违约情形，需要立即采取行动，以免损伤扩大。
嘉宾介绍
《乐居武汉》嘉宾：89.6律师团律师
湖北华隽律师事务所黄薇律师
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