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房价涨了,卖方反悔,买方要怎么办?

今天,《乐居武汉》节目,邀请湖北华隽律师事务所黄薇律师与我们分享这样一个案例:2016年W女士在苏州购买自己的首套房,在合同签订之后就马上被限购了,后来在她符合购买条件之时,卖方加价不愿意过户,等到W女士起诉要求卖方过户之后,房产又被卖方债权人查封。

当我们遇到这样的情况,该如何处理呢?

案件基本情况

1、2016年7月18日,W女生与陈女生、朱先生签订《房屋买卖合同》。合同约定,陈女生、朱先生将其位于苏州某地的房产,作价##万元出售给W女生,首期款##万元,剩余##万元分两期支付,最后一期房产过户后支付。前述房产为预售房,《房屋买卖合同》签订时,陈女生、朱先生尚未取得房屋产权证。

2、2016年7月18日当日W女生支付了首期购房款48万元,以及支付交钥匙费用4万余元。

3、2016年10月14日陈女生、朱先生办理了前述房产的权属证书。据称当月,苏州针对吴江盛泽镇出台限购政策,W女生未缴纳足够年限社保,房屋当时无法办理过户。

4、2017年2月,W女生对前述房屋进行装修,2017年8月居住至今。

5、此后,W女生要求办理过户,陈女生、朱先生不予配合。2018年9月W女生起诉两被告,要求继续履行合同。

6、前述房产上存在抵押,尚有80余万元银行贷款尚未结清。

7、2019年5月10日,法院将前述房产查封,涉及债权本金40万元,利息近20万。

8、目前,由于房产上有查封,W女生在要求卖方过户的诉讼极有可能败诉。

案件关注点

 

01

主持人

吴洁

签订买卖合同后被限购了,能否过户?

一般来说这个是需要看限购政策的规定的,相关政策的细则和落实情况。

本案之中,W女士签订的房屋买卖合同虽然是在限购政策出台之前,但是由于签订合同时没有在房产部门备案,限购政策出台后,房产部门很难对合同签订的时间做出判断(由于买卖合同没有备案,合同签订的时间是有倒签的风险的)。在过户的环节中W女士就被卡住了。

律师

黄薇

 

02

主持人

吴洁

限购了不能过户,合同能不能解除?

合同签订,对于双方而言都是为了履行的。

对于买方而言,是想取得房产的所有权,想要房产登记在自己的名下,但是一旦限购,过户的目的事实上短期无法实现,买方是可以要求解除的。但是在现实生活中,限购肯定发生在房价飞涨的情况下,买方不会倾向于解除合同,而会用时间换空间,通过缴纳社保满二年(具体看当地政策),让自己符合购房条件,从而使得合同能继续履行。

对于卖方而言,通常在这种情况下更倾向于解除合同。但合同能否解除,其实还是要看相关合同约定。因为之于卖方而言,卖房子的目的是要能拿到钱,如果合同约定一次性付款,付清之后再过户。如果买方已经履行了支付全款的义务,卖方拿到钱之后,其合同目的已经实现,通常这个时候要求解除不被支持的可能性较大。

但通常情况下,房款的支付都会有多个节点,通常最后一个付款节点会和过户挂钩,在这种情况下出现限购无法过户,卖方拿不到钱,其要求解除合同的理据会更充分。

律师

黄薇

 

03

主持人

吴洁

如果非因限购不能过户而是卖方反悔了?该怎么办。

这个时候建议买房立即采取措施。首先,需要保留卖方违约的证据,如要加价或不肯过户的证据,包括录音、聊天记录等。其次,买方应立即采取行动,对房屋进行保全,查封相关房产。房产被查封后,卖方无法将其过户给第三方。同时,也是为了防止本案W女士所遇到的情况,房产被卖方的债权人查封,导致过户艰难。

律师

黄薇

 

04

主持人

吴洁

如果买的房子上有抵押,有银行的贷款该怎么办?

现在的交易模式中,很多待售房产上都有银行的抵押贷款。通常这个交易流程就会繁复很多,但是卖方配合正常过户都是可以的。当然这个不是我们今天讨论的范畴。

我们讨论的是卖方不肯卖,同时房产上有抵押怎么办,特别是需要诉讼来过户的。

首先,将银行作为第三人追加进来;

其次,想办法涤除抵押权,就是要把银行贷款还掉。我曾经代理银行处理过这样的一起诉讼。当时卖方不肯卖,买房一审将银行追加进来,要求法院判令过户。一审法院认定,房产上有抵押权,过户的目的无法实现,一审驳回了买方诉请。二审过程中,买方将银行贷款替卖方还了,在诉讼中要求法院判令卖方履行过户义务。

律师

黄薇

 

05

主持人

吴洁

如果出现了W女生这么棘手的问题,现在的解决方式该如何?

总体而言,W女士面临的问题就是要房子还是要损害赔偿。

如果要房产,现在房产上有抵押,有查封,需要解除查封,涤除抵押后才能过户,而银行的债权和首封人的债权加起来是超过W女士应付的房屋尾款。而目前,卖方经济状况较差无法全部偿还相关款项。W女士要过户,极有可能需要付出比合同约定更多的款项。

如果W女士目前不要房产,转而向卖方索要赔偿。由于卖方经济状况查,即便法院确认W女士的债权,其最后完全追回的可能性较小。而且W女士对房产进行了装修、入住,整体投入大,目前再购置同样大小、地段的房产远非当初的价格。

律师

黄薇

 

06

主持人

吴洁

总体而言,W女士要解决目前的问题,经济上都有可能受到损失。

买房小建议

首先,充分了解交易背景。要对购买房产的状态深入了解,房屋是否办证,是否能够过户,有无抵押等情况均需要充分了解。不同的情况,交易模式和风险都会有所不同的。

此外,对于交易对手建议也要充分了解,是否有履约能力。能否及时足额支付购房款,或者卖方是否有大额负债,可能都会给交易带来不确定性。

最后,一旦出现履约风险或者违约情形,需要立即采取行动,以免损伤扩大。

嘉宾介绍

《乐居武汉》嘉宾:89.6律师团律师

湖北华隽律师事务所黄薇律师

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